（发布2023年业绩报告，全年收入569.82亿元（港币，下同），按年增加19.2%；股东应占净利润77.84亿元，按年减少20.8%。

　　2023年1月起，内地和香港恢复通关，本地铁路、广深港高铁香港段迎来客流爆发，全年总乘客量达18.97亿人次，同比增长24.9%，恢复至疫情前水平。

　　随着班次加密、覆盖站点增加，广深港高铁香港段乘客量达2010万人次，超越2019年，过境服务和高速铁路香港段过境业务的市占率从2022年的0%反弹至53%。与此同时，本地铁路服务的乘客量也恢复至接近疫情前水平。

　　但这对增加盈利帮助甚微，公司2023年基本利润为63.64亿元，按年跌40%。

　　3月9日，萨摩耶云科技集团首席经济学家郑磊接受界面新闻采访时指出，这跟的盈利结构相关：“港铁盈利主要靠的不是票价，而是关联的地产和商业业务。所以增加的运量不一定能弥补其他业务减少的收入和利润医疗器械企业，而这和香港经济基本面有关。”

　　事实上，对大多数城市而言，地铁亏损是个普遍现象。哪怕是人流量最大的北京和广州地铁，也要靠政府补贴存活。2023年，北京地铁公布的政府补贴为262亿元人民币，除去补助，净亏损241亿元人民币。

　　郑磊表示，高负债率和回本周期长是所有国家和地区地铁投资和运营的特点，如果光靠地铁票价收入达到盈亏平衡需要非常长的时间，为了平衡地铁作为城市基础设施和公共服务的公益性，需要给地铁建设运营单位提供其他附加的经济资源，如沿线的土地、站点的广告、商铺经营权等。

　　香港铁路是全球范围内少数实现盈利的地铁公司。过去45年，港铁采用“铁路加物业”的经营模式，其上盖商业非常发达，实现了吃、住、逛、行、教一体化。在内地也有采用TOD模式盈利的城市，武汉地铁通过发展江汉路、光谷商圈、中山公园等沿线亿元人民币医疗器械企业。

　　一组数据差距体现港铁对物业的依赖程度。报告期内，香港车务营运的EBIT（息税前利润）边际比率为-5.5%，车站商务为74.1%，物业租赁及管理业务为78.7%。

　　2023年，香港车务营运收入201.31亿元，增速50.2%，但并医疗器械企业未扭亏为盈，该业务EBIT为亏损11.11亿元。重资医疗器械企业产模式下，收入增长被一系列因素抵消，包括：经营开支上升，能源价格上升、通胀、恢复过境服务等；铁路资产更新或投入服务而令折旧增加；收入上升而支付九铁公司的每年非定额付款增加。

　　铁路的折旧和拨备远比票价收入高。期内，由于斯德哥尔摩通勤铁路和Mlartg的车长短缺和维修问题持续，港铁公司拨备了10.22亿元。此外，因深圳地铁四号线因政府补贴耗尽而持续亏损所影响，港铁在内地产生了1.01 亿元的经常性业务亏损。

　　另一方面，利润大头在去年拖累了整体业绩，物业发展利润20.83亿元，减少80.1%。

　　“地铁建设和营运企业的土地和商业资源只有在房地产市场健康发展、消费畅旺的情况下才能获得较高收益，在地产下行和消费萎缩时期，这些资产也难以产生足够多的利润。”郑磊说。

　　港铁受到楼市下行的冲击包括两方面，即租金下跌和项目流标。港人北上消费趋势上升，也影响了本土零售市场的复苏。

　　2023年，香港车站商店新订租金的跌幅约6.9%，港铁商场新订租金则有8.4%的跌幅，尽管香港车站商务收入增加66.3%至51.17亿元、物业租赁及管理业务收入增加6.3%至50.79亿元，但公司称租金跌幅抵消了部分收入升幅。

　　在招标方面，去年小蚝湾物业发展项目第一期流标，东涌东站第一期物业发展项目未收到任何标书，接连遭遇滑铁卢。

　　在业绩说明会上，港铁行政总裁金泽培表示，未来会继续使用“铁路+物业”模式，但并非唯一的发展模式，其他模式包括现金投资、成立合营项目等。

　　随着香港全面撤辣，港铁计划未来12个月为东涌东站第一期项目重新招标，小蚝湾项目继续以2030年让首批住户入伙为目标。

　　但花旗发布研报预计，港铁从东涌东站第一期计划所获得的经济效益可能大大低于预期，认为鉴于目前息口水平及买家缺乏信心，短期内香港住宅需求依然受到抑制，发展商投标兴趣改善尚需时日。该行将其目标价从26.5元下调至23元，维持医疗器械企业“沽售”评级。